한국에서 부모가 소유한 아파트를 자녀에게 양도할 때 매매나 증여를 선택하면 세금 부담이 크게 줄어듭니다. 귀하의 구체적인 상황(아파트 시가 3억원, 기존 보증금 1억5000만원 대출)에 비추어 세무분석 및 최적화 방안입니다.

1, 2가지 방식의 세금 대비

1. 매매방식(매매)

양도소득세(양도소득세):

부모는 판매자로서 납부해야 하며, 세율은 보유 연한과 첫 주택에 대한 혜택 여부에 따라 결정됩니다.

10년 이상 보유 : 차액(시가 - 취득가)의 30%

10년 미만 보유 : 차익누진세율(6~42%)

귀하의 사례: 부모님이 10년 이상 보유하셨고 첫 번째 주택을 보유한 경우, 차액(3억 - 원래 구매 가격)은 30%로 과세됩니다. 최초 매입가가 1억 원이라면 차액 2억 원, 세액은 약 6,000만 원.

취득/등록세(취득세/등록세):

구매자로서 납부하셔야 합니다: 아파트 시가 × 2.5% 4.6% (첫 주택 할인 후 약 1.12. 1%）。

장점: 부모의 세금 부담이 명확하며, 자녀가 미래에 판매할 때의 비용 기준은 3억으로 계산됩니다.

단점: 부모가 높은 양도소득세를 부담해야 합니다.

2. 증여방식(증여)

증여세(증여세):

직계 존비속 세율 : 10~50%(누진제)이지만 기초공제액 5억원(2025년 기준)을 받을 수 있습니다.

당신의 사례:

아파트 시가가 3억 원이면 기초액 5억 원을 뺀 과세액은 0, 증여세는 0.

⚠️ 단, 충족해야 합니다: 부모 명의로 다른 부동산 증여 기록이 없으며, 자녀는 최소 5년 동안 자가 거주를 약속해야 합니다.

등록세: 아파트 시가 × 1.5%(첫 주택 할인 후).

장점 : 조건에 부합하면 증여세가 전액 면제됩니다.

단점: 자녀가 미래에 판매할 때, 비용 기준은 부모의 원래 구매 가격으로 계산됩니다(원래 가격이 낮으면 미래 양도 소득세가 높습니다).

둘, 최적방안 : 혼합모델(매매+일부증여)

귀하의 설명(부모님께 1억5000만 보증금을 지불하셨음)에 따라 "일부매매+일부증여" 모델을 적용하여 절세를 극대화할 것을 권장합니다.

법적 성질:

1억5000만 원 →아파트 구입권익(50%)으로 간주합니다.

나머지 시가 1억 5천만 원 → 부모님께서 무상으로 증여해 드립니다.

조세부담 분할:

종목매매분(1억5000만원) 증여분(1억5000만원)

부모세부담 양도소득세(차익×30%)없음(대가미수령)

자녀세부담 취득세(1억5000만×1.1%) 증여세(1억5000만-5억=0)

총세부담:

부모는 매매분 1억5000만 원에 대해서만 양도소득세(원래 매입가가 1억 원일 경우 취득세 차익은 0.5억30%=1500만 원)를 냈습니다.

자녀 취득세 약 165만 원 + 증여세 0 = 165만 원입니다.

✅ 키포인트 :

비교적 순수한 매매: 부모의 세금 부담이 75% 감소(6,000만→1,500만).

비교적 순수한 증여: 향후 매각 시 높은 양도소득세(비용 기준은 혼합 비율로 계산)를 피합니다.

⚠️ 3. 운용 리스크 및 컴플라이언스 요점

세무사찰 리스크:

정식 매매 계약을 체결해야 하며, 1억 5천만 위안을 주택 구매 대금으로 명확히 하고 대출 이체 증빙 서류를 보관해야 합니다.

1억5000만 원을 집값이 아닌 보증금 대납으로 인정하면 세무서는 전체 거래(1억5000만20%=3000만 원)를 증여로 간주할 수 있다는 것.

임대차 계약 처리:

명의변경전 세입자와 협의하여야 합니다.

방안①: 세입자가 이사하면 집을 회수하여 자가 거주하세요.

방안②: 세입자는 계속 거주하지만, 계약을 다시 체결해야 하며(신규 집주인으로서) 임대 소득을 신고해야 합니다.

대출적합성:

귀하의 1억 5천만 대출은 주택 구매 명목으로 신청해야 하며, 무담보 소비 대출로 간주되지 않도록 해야 합니다(이율이 더 높습니다).

사. 작업 절차 및 비용 참고

혼합계약 체결:

부모가 귀하와 '일부 매매 증여 계약'에 서명하여 다음과 같이 명시합니다.

“자녀가 1.5억 원을 부모에게 지급하는 대가로 아파트 50% 지분을 매매하며, 나머지 50% 지분을 무상 증여한다. ”

세무신고:

부모 : 매매분 1억5000만 양도소득세(지방세포털에서 양도소득세 신고) 신고.

자녀 : 증여분(한국조세포털 증여세 신고) 및 취득세(시군구청 취득세 납부) 신고합니다.

소유권이전등기 :

所需文件：合同、세금완납증명서、가족관계증명서。

비용 : 등록비(3억×0.4%=120만원) + 사법처리비(200~300만원).

최종 건의

✅ **최적경로**:

1. **즉시 행동 **:

- 부모님과 서면 계약을 체결하여 1억 5천만 위안을 주택 구매 대금(비차입금 또는 보증금)으로 명확히 했습니다.

- 은행 계좌이체로 지불하고 '아파트 매매 대금'를 기입합니다.

2. **세입자 처리**:

- 세입자가 이사를 가지 않으면 명의변경 후 새 집주인으로 재계약(전세권 말소 후 재등록)합니다.

3. **전문 지원 **:

- 세무사(세무사)에게 부모의 원래 구매 가격과 보유 기간을 계산하고 세금 기준을 정확하게 분할하도록 위임합니다.

- 세금 부담은 국세청 Hometax 시스템을 통해 시뮬레이션됩니다: https://www.hometax.go.kr ('혼합거래 세액계산' 선택).

분쟁 예방부모가 나중에 연금(기초연금)을 받으려면 부동산 평가액이 9억 원을 넘지 않도록 해야 합니다